Sie möchten sich scheiden lassen und sind zusammen mit Ihrem Ehegatten Eigentümer eines Hauses? Zum Schicksal eines gemeinsamen Hauses bei der Scheidung stellen sich wichtige Fragen:
Muss das gemeinsame Haus unmittelbar nach der Trennung verkauft werden?
Nein, das gemeinsame Haus muss bei der Trennung nicht zwingend verkauft werden. Es kann viele Gründe geben, die einem so frühzeitigen Hausverkauf entgegenstehen können. Erfahrungsgemäß ist es nicht ausgeschlossen, dass die Parteien während des Trennungsjahres wieder zueinander finden, so dass der Verkauf des Hauses vor der Scheidung überstürzt sein könnte. Darüber hinaus kann es wirtschaftlich vorteilhaft sein, dass beide Ehegatten das Haus während des Trennungsjahres nutzen, um zusätzliche (Miet-) Ausgaben zu sparen. Oder aber ein Ehepartner nutzt das Haus, z. B. mit den Kindern, was wiederum die wirtschaftliche Belastung des Ehepartners verringern kann, der Trennungsunterhalt schuldet. Der Wohnwert wird bei der Berechnung des Trennungsunterhalts nämlich berücksichtigt.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass auch bei einer gemeinsamen Nutzung des Hauses die Voraussetzungen der Trennung eingehalten werden, da andernfalls das Trennungsjahr nicht zu laufen beginnt bzw. unterbrochen wird und es später zu Verzögerungen bei der Scheidung kommen kann.
Darf der Eigentümer die Immobilie während des Trennungsjahres verkaufen?
Ja, das gemeinsame Haus darf vor der Scheidung verkauft werden. Das Trennungsjahr muss nicht abgewartet werden, um das gemeinsame Haus verkaufen zu können. Ob ein frühzeitiger Verkauf des Hauses vor der Scheidung sinnvoll ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Wie bereits dargelegt wurde, gibt es durchaus Gründe, das gemeinsame Haus nicht sofort mit der Trennung zu verkaufen.
Wichtig ist bei dem Verkauf des Hauses, dass beide Ehegatten mit dem Hausverkauf ausdrücklich eiverstanden sein müssen. Nur wenn sich die Ehegatten einig sind, ist ein Verkauf des gemeinsamen Hauses im Ganzen möglich. Ob der Verkauf des Anteils eines Ehepartners gesondert möglich ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Regelmäßig ist dies vor der Scheidung nicht möglich; denn der Verkauf ohne Zustimmung des anderen Ehegatten, scheidet manchmal sogar dann aus, wenn nur einer der Partner im Grundbuch steht und Alleineigentümer des Hauses ist.
Der Verkauf des gesamten Hauses ist ohne die Zustimmung des Ehepartners vor der Scheidung in jedem Fall ausgeschlossen.
Kann ich das gemeinsame Eigentum vor der Scheidung übernehmen?
Ja, ein Ehegatte kann das gemeinsame Eigentum vor der Scheidung übernehmen, allerdings gilt hier im Ergebnis dasselbe wie bei dem Verkauf an einen Dritten: Der Ehepartner muss einverstanden sein. Sind sich die Ehepartner nicht einig, ist eine Übernahme durch einen Ehepartner vor der Scheidung nicht möglich.
Sind sich die Ehepartner dahingegen einig, kann die Übertragung des Miteigentums auf einen Ehegatten auch vor der Scheidung erfolgen. Ebenso Verhandlungssache ist die Art und Weise der Gegenleistung, so kann der Ehepartner seinen Anteil an den anderen Ehegatten etwa verkaufen oder verschenken.
Ist ein Verkauf und/oder eine Übernahme des gemeinsamen Hauses vor der Scheidung sinnvoll?
Der Verkauf des gemeinsamen Hauses vor der Scheidung kann nicht nur Nachteile, sondern durchaus auch Vorteile haben. Ein großer Vorteil ist, dass die Ehepartner frühzeitig Rechtsklarheit schaffen und damit das Konfliktpotential erheblich reduzieren.
Ein wesentlicher Vorteil ist darüber hinaus, dass die sich die Rechtsanwaltskosten erheblich reduzieren lassen.
Die Gerichtskosten und die Anwaltskosten in einem Scheidungsverfahren bemessen sich nach dem sog. Verfahrenswert. Dieser wird nach den Einkünften der Ehepartner, aber auch nach deren Vermögensverhältnissen bemessen
Für das eigentliche Scheidungsverfahren wird in jedem Fall mindestens ein Anwalt benötigt. Bei einer streitigen Scheidung haben regelmäßig beide Ehepartner einen Anwalt. Eine Scheidung ganz ohne Anwalt ist dahingegen nicht möglich.
Für die Vermögensauseinandersetzung benötigen Sie aber nicht zwingend einen Anwalt, vielmehr kann das wesentliche Vermögen, meist das gemeinsame Haus, im Vorfeld geregelt werden, sofern sich die Ehepartner einig sind.
Dementsprechend kann es durchaus Sinn machen, das Schicksal des Hauses vor der Scheidung zu regeln. Hierfür eignet sich der Abschluss einer Scheidungsfolgevereinbarung.
Was passiert bei der Scheidung mit den Restschulden für die gemeinsame Immobilie?
Die Trennung und die Scheidung haben grundsätzlich keinen Einfluss auf die mit Dritten bestehenden Verträge, also auch nicht auf die zur Finanzierung des gemeinsamen Hauses abgeschlossenen Darlehensverträge. Haben beide Ehepartner den Kredit für das Haus unterschrieben, haften gegenüber der Bank auch beide weiter auf Rückzahlung. Hat nur einer unterschrieben, haftet er im Verhältnis zur Bank weiterhin allein. Selbstverständlich können sich diese Zahlungen auf den Zugewinnausgleich und oder den Trennungsunterhalt auswirken. Auch die Höhe des Restdarlehns ist bei der Berechnung des Zugewinns zu berücksichtigen.
Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Ehepartner, die den Kreditvertrag gemeinsam unterschrieben haben, gegenüber der Bank nicht etwa nur je zu 50 % für die Tilgung haften, sondern jeder für die gesamte Kreditschuld.
Kann ein Ehepartner nicht bezahlen, muss der andere Partner die gesamte Kreditsumme bzw. Rate begleichen. Im Innenverhältnis hat er gegen seinen Ehepartner dann regelmäßig einen Ausgleichsanspruch in Höhe von 50 %, er trägt aber das Risiko, dass der Ehepartner nicht zahlen kann. Stellt ein Ehepartner einen Insolvenzantrag, bleibt der solvente Partner auf der Gesamtschuld sitzen.
Für die Bank spielt es auch keine Rolle, ob die Ehe noch besteht oder aber ein Ehepartner das Haus überhaupt nicht mehr nutzt, weil er ausgezogen ist.
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Ihre Christina Spohr
Fachanwältin für Familienrecht
Was passiert mit dem gemeinsamen Haus nach der Scheidung, falls sich die Ehegatten nicht einigen?
Haben die Ehepartner keinen Ehevertrag abgeschlossen, gilt für das Haus in der Scheidung regelmäßig der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft nach § 1373 BGB. Der Zugewinnausgleich regelt, wie der finanzielle Ausgleich zwischen den Ehepartnern im Rahmen der Scheidung erfolgt.
Das Haus ist Bestandteil der Zugewinngemeinschaft. Zu beachten ist hierbei, dass es um einen reinen Geldzahlungsanspruch. Einigen sich die Parteien nicht, kann das Gericht nicht etwa eine Realteilung vornehmen oder einem Ehegatten den Anteil gegen Zahlung eines Betrags übertragen, vielmehr hat das Gericht den Verkauf des Hauses anzuordnen. Der letztlich erzielte Verkaufspreis wird dann in die Zugewinngemeinschaft eingerechnet und beim Zugewinnausgleich berücksichtigt.
Damit die Miteigentumsgemeinschaft am gemeinsamen Haus nach der Ehescheidung aufgehoben werden kann, kann jeder Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Das Haus wird dann öffentlich versteigert und der Erlös wird nach Abzug von Kosten und Restschulden unter den Ehegatten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile verteilt.
Fazit zu Immobilie und Scheidung
Spielt ein Haus im Rahmen einer Scheidung eine Rolle, stehen den Eheleuten viele Wege offen, so etwa:
- Auszahlung eines Ehepartners
- Schenkung an einen Ehepartner
- Schenkung an die Kinder
- Realteilung (z. B. Aufteilung des gemeinsamen Hauses in Wohnungseigentum)
- Teilungsversteigerung
- Aufrechterhaltung des Miteigentums zur gemeinsamen Vermietung etc.
Das Thema Scheidung und die Regelung der gemeinsamen Immobilie ist nicht nur komplex, sondern für die Ehegatten auch meist von entscheidender Bedeutung.
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